保利最新的三季报港联证券，看起来也有点“扛不住”了。
要说房地产市场是个江湖，那里面基本就两大派系：一边是民营房企，另一边是央国企。
前两年，民企在各种因素叠加下纷纷“爆雷”，能留下来的没几个，从那以后，不管土拍市场、还是销售榜单，几乎都成了央国企的天下。
当时的这波爆雷潮，让不少人都认为央国企将是最后赢家时，谁曾想，这波寒潮持续到现在，已经开始了无差别袭击了。
作为央国企，确实有它的优势，比如背景硬、银行认可度高，融资额度大、成本低，流动性支持也基本管够。
但问题是，银行能给国央企钱，却保不了国央企的业绩。
保利发展三季度报显示，第三季度归母净利润亏损7.82亿，同比降幅惊人，高达 299.19%。
这是保利发展自2006年上市近20年来，首次交出单季度亏损的成绩单。
作为“房企一哥”，保利这份成绩单宣告了一个残酷的现实，现在的房地产港联证券，到底有多难。
翻看保利发展近 5 年来的利润表，2021年归母净利润是273.88亿，2022年是183.20亿，2023年是120.67亿，2024年是50.01亿，今年前三季度是-7.82亿。
这五年间，保利发展的净利润一直在跌，而且亏损幅度在持续扩大。
这走势，像极了大嘴的股票账户，一路向下，毫无反弹，连个“假金叉”都没有。
那么问题来了：背景硬、融资易的央国企，怎么就亏了呢？
答案就藏在保利这几年的“剁手式”拿地策略里。
2021年至2023年，保利发展连续三年蝉联“拿地冠军”宝座，2024年位列全国第二，2025年上半年又重回第一。
四年半时间，保利发展合计新增土地总价接近5000亿元。
不仅拿地规模第一港联证券，地价成本也从2021年的0.68万元/平方米跃升至2024年的2.08万元/平方米，三年间涨幅高达205.88%。
相比之下，同期签约均价仅从1.605万元/平方米升至1.80万元/平方米，涨幅仅为12.15%
面粉价格暴涨，面包价格微涨，这种价格剪刀差直接吞噬了保利发展的利润空间。
这就好比用鱼子酱的成本做了一份鸡蛋炒饭，却只能以普通炒饭的价格卖出去。
不亏才怪！
更要命的是库存，到今年三季度末，保利待开发面积还有4516万平方米，在建面积4483万平方米。
即使完全不新增土地，仅消化现有库存就需要至少3.3年，实际周期很可能长达4-5年。
存货方面，2024 年末存货的规模为7986亿元，而到了 2025 年的上半年末，存货的规模仍然为 7611 亿元。
半年时间，只减少了300多亿，对比保利整个体量，几乎等于没动，简单理解就是，就算降价卖，市场也不一定接得住。
这背后，是全国房价自2021年以来普遍跌了30%-50%的现实，在这种行情下，存货跌价几乎是所有房企的“通杀局”。
另外，截至今年上半年，保利在三四线城市还有 2000 万平米的土储，尽管这些土地多数位于珠三角、长三角城市群，但其中有近6成还没有开工。
在当前楼市供需严重失衡的背景下，这么多土地就这样趴在账上，既不能快速变现又在不断的吞噬资金成本。
银行可以给钱无限的买地，但不能给钱买房。
而另一个隐藏雷点，是合作开发模式的反噬。市场好的时候，合作是分担风险；市场差的时候，合作方可能变“猪队友”。
数据显示，保利赚的利润中，被合作方分走的比例持续攀升，从2021年的约26%升至2024年的近49%。
这意味着：保利辛辛苦苦干项目，结果近一半利润要分给别人。更惨的是，有些合作方已经爆雷，项目卡在那里进退两难。
大嘴想到了这两年最火的一句话：这两年，但凡有点上进心的都负债累累了。
自民营房企陆续爆雷后，保利是所有房企中最努力，最上进的。
但当行业进入下行周期，最努力、最上进的那个，一旦开始出现季度亏损，短期内就很难止住，毕竟惯性太大了。
除非接下来房价能稳住且上升..........
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